二三線都市の住宅増加量が大きいため、その分空室率も高くなる

まず、人口年齢構造と住宅需要には顕著な相関性がある。高齢化が一定に達すると、住宅需要が低下する。例えば南通と重慶では、2つの都市の高齢化と空室率はいずれも高い水準にある。深セン、アモイ、広州では、65歳以上の人口の占める割合と空き率はいずれも10%を下回っている。その中で、深センの空室率はわずか5.3%で、強い市場潜在力を反映している。次に、都市部の住宅購入の敷居の制約。住宅価格が高くなるほど、住宅ローンの割合が高くなる都市では、複数の住宅を所有するコストが高くなり、住宅の空きコストが高くなります。例えば、2022年上半期の北京中古住宅取引の平均住宅ローン比率はわずか37%で、全国で住宅購入の敷居は最も高いが、その住宅空室率はわずか6%だった。同時に、住宅価格は住宅空室率と顕著に負の相関があり、住宅価格の高い一二線都市、例えば北上深厦では、住宅空室率は他の都市より明らかに低い。賃貸料のリターンの高さも空室率を決める核心的な要素である。複数の住宅を所有する所有者の中には、空き家でも賃貸したくない人もいる。その一部の理由は、賃貸住宅の賃貸料のリターンが低く、賃貸住宅のコミュニケーション調整コスト、住宅損失などのコストに比べて、賃貸料の収益は魅力的ではないからだ。貝殻研究院のデータによると、重点都市の賃貸料と住宅の空室率の相関係数は-0.70で、賃貸料と住宅の空室率は明らかに負の相関がある。空室率上位2位の深セン、北京は、家賃の中央値が5000元以上、空室率下位2位の南昌と廊坊は、家賃の中央値が1600元以下だった。次の新築住宅の空室率の高いビル齢も空室率に影響を与える重要な要素である。住宅の空き率はマンションの年齢が上がるにつれて低くなってきた。5年以内のビル齢の団地では、空室率はビル齢の増加に伴い30%から12%に順次減少し、15年以上のビル齢の団地の空き率には明らかな違いはない。都市の違いから見ると、一線都市は現在、ストックハウス市場に参入しており、中古住宅の出来高は新築よりはるかに大きいが、大量の二三四線都市は現在も増量市場にある。一般的に、新しい団地の入居率の向上には一定の時間がかかる。住宅の空き率はマンションの年齢が上がるにつれて低くなってきた。二三線都市の住宅増加量が大きいため、その分空室率も高くなる。将来的には、強二線都市が徐々に在庫市場に参入するにつれて、これらの都市の空室率は低下する見込みだ。都市の内部構造の違いから見ても明らかな違いが現れ、中心市街地の空洞率は周辺都市より明らかに低い。報告書によると、老朽化した団地の空室率は低く、ほとんどの老朽化した団地は通常都心に位置し、交通機関が便利で、住宅需要が旺盛であるため、北京の阜成門、金融街の近くなど、住宅の空きが少なく、空室率はいずれも2%以内にあるという。また、比較的早く建設された都市中心地域は、優位な教育資源の集積区でもあり、データによると、学区付近の住宅空室率は他の地域より5%低い。住宅の空き率はマンションの年齢が上がるにつれて低くなってきた。

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